Индивидуальная жилая застройка Нижнего Новгорода разнообразна, как хаос. Помимо частного сектора, лишенного признаков цивилизации, и элитных коттеджных поселков, напоминающих благополучные кантоны Швейцарии, есть в городе и такие дома, чья убогость компенсируются красивым названием «фазенда». Выделенные в 50-е годы прошлого века земельные наделы предназначались для организации грядок, урожаи с которых помогали советскому человеку сгладить суровость послевоенных лет.
Сады были, а правила садоустройства отсутствовали. Исправить историческую коллизию взялся глава администрации Нижнего Новгорода Олег Кондрашов, пообещавший к концу текущего года разработать и внедрить нормативно-правовую базу по строительству индивидуальных жилых домов. Ведь, помимо уже существующего частного сектора, планируется возвести еще 7 поселков малоэтажной застройки, общая площадь которых составит около 100 тысяч квадратных метров. Пять из них будут расположены на Автозаводе, два – в Московском районе.
Пример хаотичной застройки в Советском районе
«Процесс перехода садовых товариществ в территорию индивидуального домостроения – неизбежный. Это даже правильно, когда в черте города большую часть года не стоят заброшенные дачные времянки, а возводится комфортное жилье для постоянного проживания, – считает нижегородский градоначальник. – Но сегодня на территории действующих садовых товариществ дома строятся на усмотрение собственников, как правило, без учета любых регламентов и нормативов для проездов, расстояния между постройками, требований пожарной безопасности и так далее. Это не дело. Правила застройки здесь тоже должны присутствовать, и этим вопросом в ближайшее время мы будем заниматься».
Кстати, полтора года назад городская администрация инициировала кампанию по бесплатной инвентаризации подобных строений. Помимо кадастрового учета, этот документ дает дачникам возможность получить свидетельство о собственности, так как книжка садовода не является основанием для получения возможной компенсации при выкупе земель для нужд города. По словам директора департамента строительства Юрия Щеголева, эту процедуру успешно прошли около 1000 нижегородцев. Как стало известно «Правде ПФО», кампания по узакониванию домовладений вызвала у пула застройщиков ярое неприятие: свободной земли в центре города практически не осталось, а новые территории – в Богородском и Кстовском направлениях – уже поделены. И это притом, что Олег Сорокин заявил о строительстве ещё 5 крупных микрорайонов. Безусловно, сюда не вошли проекты по возведению элитного жилья, потенциальные покупатели которого желают, чтобы оно было «в стороне и в людях». Такому определению как раз и соответствуют сегодняшние садоводческие товарищества.
Одна незадача – около 40% дачников уже получили документы на собственность, и значит, с ними придется договариваться о цене. А удовлетворить требования нескольких тысяч садоводов намного сложнее, чем расселить аналогичное число коммунальных квартир. Между тем приступить к этой кропотливой работе придется совсем скоро. Ведь согласно Генплану из 161 товарищества в неприкосновенности останутся только четыре СНТ: на Московском шоссе, на окраине Соцгорода, около Ботанического сада, и частично на улице Юбилейная. Для остальных территорий предусмотрена смена зонирования.
Город наступает
«Развитие этого направления возможно, если садовые участки в черте города попадут в целевую программу по строительству малоэтажного жилья, но оно пока неактивно из-за сложностей с выкупом. Приобретать же по 5 соток крупному инвестору невыгодно, ему интереснее осваивать более крупные территории», – считает директор Центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Вместе с тем на сегодняшний день в список государственных нужд, которые подразумевают обязательный выкуп земельных участков, например, под строительство магистрали, ИЖС не входит. Но это пока никак не влияет на цену вопроса: каждый год земля в Нижнем Новгороде дорожает на 7-10%.
«Участок размером в пять соток, расположенный в Нижегородском районе, может стоить от 400 000 рублей до 900 000 тысяч рублей. Такой разброс объясняется просто: если надел находится на «красной линии», то его цена будет максимальной, если в глубине товарищества, то соответственно намного ниже, – поясняет независимый аналитик рынка недвижимости Ирина Солнцева. – Что касается наделов в Приокском и Советском районах, то там пять соток будут стоить в среднем 350 тысяч рублей. Расположенные на видовых точках участки могут достигать в цене до полумиллиона рублей».
По мнению оценщиков, суммарная стоимость всей земли садоводческих товариществ Нижнего Новгорода приближается к 10 млрд рублей, что сопоставимо с инвестпортфелем по застройке ул. Ильинская, которую ведет подконтрольная Сорокину компания «РегионИнвест52». Заинтересуется ли строительная империя мэра этим неосвоенным ресурсом – пока вопрос.
Прогресс неумолим – это еще Чехов доказал
«Не все садоводчества подходят под жилую застройку. Возьмем, к примеру, дачный массив рядом с Кузнечихой. Там возводить небоскребы не позволят грунты: слишком много родников и сложная геология, – объясняет председатель думской комиссии по архитектуре, строительству и развитию города Вячеслав Растеряев. – Да и остальные территории в плане инфраструктуры очень проблемные: из всех благ цивилизации есть только электричество и колодцы».
Между тем, Олег Сорокин предпочитает выбирать для своих фирм территории, которые полностью обеспеченны всеми коммуникациями. Даже водовод на Ильинке, где намечена коммерческая застройка, предполагается переложить силами «Нижегородского водоканала», а это, кстати, больше миллиарда рублей (шестая часть от нашумевшей концессии)! Да и в «Седьмом небе» первоначально планировалось построить дорогу по улице Карла Маркса на деньги инвестора, но потом её почему-то проложили за счет средств городского бюджета.
Наблюдатели сомневаются, что Олег Сорокин и Элада Нагорная захотят разгребать авгиевы конюшни садоводческих товариществ. По неофициальной информации, которой располагает «Правда ПФО», право начать этот проект планируется предоставить компании «Жилстрой-НН». В случае удачного дебюта к ней незамедлительно подтянутся и подконтрольные мэру структуры. Осталось лишь только пролоббировать целевую программу, которая поможет за бюджетный счет расселить дачников и проложить коммуникации под будущую застройку.
«Правда ПФО» будет следить за развитием событий.
